قیمت خانه در استرالیا 2025
قیمت املاک مسکونی در استرالیا همچنان به صورت سالانه افزایش می یابد، اگرچه سرعت رشد آن به دلیل محدودیت های مقرون به صرفه و ظرفیت محدود استقراض تعدیل شده است. بر اساس شاخص ماهانه ABS ارزش خانه در پایان فوریه 2025 میانگین ارزش مسکن در سراسر کشور به 815,912 دلار استرالیا رسید که نشان دهنده افزایش 6.55 درصدی نسبت به سال گذشته است. در شهرهای پایتخت، میانگین ارزش ترکیبی به 896,613 دلار استرالیا افزایش یافت که رشد 6.47 درصدی را نسبت به سال قبل نشان می‌دهد.
روند قیمت به طور قابل توجهی در شهرهای پایتخت متفاوت بود. قوی ترین رشد در پایتخت های متوسط به ثبت رسیده است که پرت با 17.60 درصد افزایش سالانه در میانگین ارزش خانه ها پیشتاز است، پس از آن آدلاید با 12.07 درصد و بریزبن با 11.03 درصد قرار دارند. در مقابل، ملبورن با ثبات ماند و نسبت به سال گذشته کاهش 0.82 درصدی را ثبت کرد.
در این مقاله به طور جامع و کامل به قیمت خانه در استرالیا در سال 2025 می پردازیم. مهمترین موارد عبارتند از:
- پیش بینی قیمت خانه در استرالیا
- میانگین ارزش خانه در پایتخت های ایالت و قلمروها
- خرید و فروش خانه در سال 2024
- کاهش سرمایه گذاری خارجی در سال 2024
- چالش‌های عرضه مسکن در استرالیا
- کاهش ساخت‌وساز و عقب‌ماندگی از برنامه‌های مسکن
- نگرانی های صنعت و چشم انداز آینده
- عملکرد تکمیل مسکن در برابر اهداف تعیین شده
- عملکرد تکمیل مسکن در برابر اهداف تعیین شده
- نشانه های اولیه بهبود در صنعت ساخت و ساز
- تأثیر سیاست‌های مهاجرتی بر تقاضای مسکن
- نقش سرمایه‌گذاران در بازار املاک
- چالش های مالی توسعه دهندگان مسکن
- ضرورت اصلاحات در قوانین ساخت و ساز
- رشد سریع‌تر واحدهای مسکونی در مقایسه با خانه‌های مستقل
- چشم انداز بازار اجاره: تعدیل رشد، اما همچنان تحت فشار
پیش بینی قیمت خانه در استرالیا
با نگاهی به آینده، انتظار می‌رود که قیمت مسکن در استرالیا با سرعت کمتری نسبت به پیش بینی های قبلی افزایش یابد، و تنها با حمایت اندکی از کاهش نرخ بهره. کمبود مداوم مسکن جدید، همراه با افزایش نسبت قیمت به درآمد به دنبال افزایش بیش از 40 درصدی قیمت در پنج سال گذشته، احتمالاً بسیاری از خریدارانی را که برای اولین بار خریداری می کنند، از بازار دور نگه می دارد.
نظرسنجی رویترز که بین 17 تا 26 فوریه بین 16 تحلیلگر املاک و مستغلات انجام شد، پیش‌بینی کردند که قیمت مسکن در سال 2025 به میزان 3.7 درصد افزایش خواهد یافت و به دنبال آن افزایش سالانه 5.0 درصد در سال های 2026 و 2027 خواهد بود. قیمت ها در پایتخت های متوسط : بریزبن، آدلاید، و پرث 50 درصد پیش بینی میشود. انتظار می رود که ملبورن شاهد رشد متوسط 3.0 درصدی باشد.
میانگین ارزش خانه در پایتخت های ایالت و قلمروها
| شهر | میانه ارزش مسکن (AUD)، فوریه 2025 | تغییر سالانه (٪) |
|---|---|---|
| سیدنی | 1,186,459 AUD | 5.17٪ |
| ملبورن | 772,561 AUD | -0.82٪ |
| بریزبن | 894,425 AUD | 11.03٪ |
| آدلاید | 822,201 AUD | 13.07٪ |
| پرت | 807,933 AUD | 17.60٪ |
| هوبارت | 661,544 AUD | 1.36٪ |
| داروین | 506,591 AUD | 1.35٪ |
| کانبرا | 846,955 AUD | 0.82٪ |
خرید و فروش خانه در سال 2024
طبق آخرین داده‌های اداره آمار استرالیا (ABS) طی نه ماه اول سال ۲۰۲۴ در سراسر استرالیا ۳۹۵,۶۴۲ نقل و انتقال مسکن ثبت شد که نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ رشدی ۸.۹۳ درصدی داشته است. خانه‌های مستقل که ۳۷ درصد از این معاملات را تشکیل می‌دهند، افزایش ۱۱.۵۶ درصدی را ثبت کرده‌اند.
با وجود افزایش معاملات مسکن، تمایل خریداران همچنان پایین است. طبق شاخص احساسات مصرف‌کننده مؤسسه Westpac-Melbourne که توسط دانشگاه ملبورن منتشر شده، شاخص ملی “زمان مناسب برای خرید مسکن” تا فوریه ۲۰۲۵ روی عدد ۸۷.۸ قرار دارد، که بسیار پایین‌تر از میانگین بلندمدت ۱۱۷ است. هرچند وضعیت در شش ماه گذشته بهبود یافته، اما همچنان تحت تأثیر نرخ بهره بالا و افزایش قیمت مسکن قرار دارد.
با این حال، تقاضا برای مسکن در استرالیا همچنان قوی است که این امر ناشی از رشد پایدار جمعیت است. به گفته پورتال املاک و مستغلات Domain، با توجه به محدودیت های عرضه، بعید است که این فشارها در کوتاه‌مدت کاهش یابد.
کاهش سرمایه گذاری خارجی در سال 2024
بر اساس داده‌های وزارت خزانه داری استرالیا، سرمایه گذاری خارجی در بازار املاک مسکونی این کشور در سال مالی ۲۰۲۴ کاهش یافت. تعداد پیشنهادهای سرمایه گذاری تأیید شده به ۵,۵۸۱ مورد رسید که نشان دهنده افت ۱۵.۱۳ درصدی حجم معاملات و کاهش ۱۶.۴۶ درصدی ارزش کل به ۶.۶ میلیارد دلار استرالیا بود. این کاهش عمدتاً به دلیل کاهش سرمایه‌گذاری از چین رخ داد؛ جایی که تعداد تأییدیه‌های سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی با کاهش ۲۳ درصدی از ۲,۶۰۱ مورد در سال مالی ۲۰۲۳ به ۱,۹۹۸ مورد در سال مالی ۲۰۲۴ رسید. با این حال، چین همچنان با ۲.۶ میلیارد دلار استرالیا، بزرگ‌ترین منبع سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی باقی ماند و پس از آن هنگ‌کنگ، تایوان، ویتنام و هند هر یک با ۰.۴ میلیارد دلار استرالیا در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند.
در تاریخ ۱۶ فوریه ۲۰۲۵، دولت استرالیا اعلام کرد که از اول آوریل ۲۰۲۵ افراد خارجی، از جمله ساکنان موقت و شرکت های تحت مالکیت خارجی به طور موقت از خرید خانه‌های ثانویه در استرالیا منع خواهند شد، مگر در مواردی که معافیت‌های خاصی اعمال شود. این ممنوعیت تا ۳۱ مارس ۲۰۲۷ ادامه خواهد داشت و در آن زمان مورد بررسی مجدد قرار خواهد گرفت تا مشخص شود آیا نیاز به تمدید دارد یا خیر. این اقدام بخشی از سیاست‌های دولت برای مقابله با بحران مسکن و کاهش رقابت در بازار مسکن است. با این وجود، سرمایه‌گذاران خارجی همچنان مجاز خواهند بود در پروژه‌های مسکونی جدید سرمایه‌گذاری کنند تا از افزایش عرضه مسکن حمایت شود.
علاوه بر این، دولت اقداماتی برای جلوگیری از احتکار زمین توسط سرمایه‌گذاران خارجی اتخاذ کرده است. سرمایه‌گذاران خارجی که زمین‌های خالی خریداری می‌کنند، ملزم خواهند شد که ظرف مدت معقولی اقدام به توسعه آن کنند. همچنین، در پروژه‌های جدید، سرمایه‌گذاران خارجی تنها می‌توانند حداکثر ۵۰ درصد از یک مجموعه مسکونی را خریداری کنند تا سهم بیشتری برای خریداران داخلی حفظ شود. املاکی که در اختیار سرمایه‌گذاران خارجی است و بیش از شش ماه در سال خالی بمانند، مشمول پرداخت کارمزد سالانه خواهند شد. این سیاست با هدف جلوگیری از احتکار مسکن و افزایش دسترسی خریداران محلی به املاک اجرایی خواهد شد.
چالش‌های عرضه مسکن در استرالیا
با وجود تقاضای رو به رشد برای مسکن، استرالیا در گسترش عرضه با موانع جدی روبه‌رو است. محدودیت‌های ساختاری مانند قوانین سخت‌گیرانه برنامه‌ریزی و منطقه‌بندی، هزینه‌های بالای توسعه زمین و کمبود زیرساخت‌ها، باعث افزایش هزینه‌های ساخت و ایجاد تأخیرهای طولانی شده‌اند.
بر اساس آخرین گزارش صندوق بین‌المللی پول، فعالیت‌های ساختمانی در استرالیا به پایین‌ترین سطح خود در یک دهه اخیر رسیده است. تأخیر در اخذ تأییدیه‌های شوراهای محلی و مخالفت برخی جوامع با افزایش تراکم شهری، از عوامل اصلی این رکود محسوب می‌شوند. همچنین، نرخ بهره بالا، هزینه‌های سرسام‌آور ساخت‌وساز و کمبود نیروی کار، سودآوری پروژه‌های ساختمانی را کاهش داده و روند توسعه را کند کرده است. در نتیجه، عرضه مسکن به‌درستی به تقاضای فزاینده پاسخ نداده و این امر فشارهای قیمتی را تشدید کرده است.
کاهش ساخت‌وساز و عقب‌ماندگی از برنامه‌های مسکن
داده‌های اداره آمار استرالیا (ABS) نشان می‌دهد که از ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۴، حدود ۱۳۲,۰۰۰ واحد مسکونی جدید تکمیل شده است که تنها ۱.۷۸ درصد بیشتر از سال گذشته است. تعداد پروژه‌های مسکونی جدید نیز در همین بازه، بدون تغییر نسبت به سال قبل، ۱۲۵,۴۰۰ واحد ثبت شده است.
با این روند، استرالیا در حال حاضر بیش از ۱۵,۰۰۰ واحد از برنامه زمان‌بندی عقب افتاده است. این در حالی است که طبق قرارداد ملی مسکن، این کشور باید تا سال ۲۰۲۹ حدود ۱.۲ میلیون واحد مسکونی جدید بسازد، یعنی ۶۰,۰۰۰ واحد در هر سه ماهه. آمارهای سه‌ماهه سپتامبر نیز نسبت به سه‌ماهه ژوئن (دوره قبل از اجرای این توافق) ۰.۹ درصد کاهش را نشان می‌دهد.
در بین ایالت‌ها و قلمروهای استرالیا، قلمرو شمالی بیشترین عقب‌ماندگی را دارد و تنها ۲۱.۴ درصد از هدف ۵۷۱ واحدی خود در هر سه ماهه را محقق کرده است. در مقابل، ایالت ویکتوریا عملکرد بهتری داشته و تنها ۰.۱ درصد از هدف سه‌ماهه خود (۱۵,۳۱۶ واحد) فاصله دارد.
نگرانی های صنعت و چشم انداز آینده
افزایش کسری مسکن، نگرانی‌هایی را در سراسر صنعت ایجاد کرده است. کارشناسان هشدار می‌دهند که اگر این روند ادامه یابد، بحران مسکن در پنج سال آینده تشدید خواهد شد. در کنار نرخ بهره بالا، هزینه‌های فزاینده ساخت‌وساز و کمبود نیروی کار، سیاست‌های دولت نیز به‌عنوان یکی از عوامل اصلی این بحران مطرح شده است.
عملکرد تکمیل مسکن در برابر اهداف تعیین شده
جدول زیر نشان می‌دهد که استرالیا در تکمیل مسکن از اهداف تعیین‌شده عقب مانده است. طبق برنامه، کشور باید تا سال ۲۰۲۹ حدود ۱.۲ میلیون واحد مسکونی جدید بسازد، یعنی ۶۰,۰۰۰ واحد در هر سه ماهه. اما در سه‌ماهه ۲۰۲۴، تنها ۴۴,۸۸۴ واحد تکمیل شده که ۲۵.۲ درصد کمتر از هدف است.
| منطقه | هدف ۲۰۲۹ | هدف فصلی | سه‌ماهه ۲۰۲۴ |
|---|---|---|---|
| استرالیا | ۱,۲۰۰,۰۰۰ | ۶۰,۰۰۰ | ۴۴,۸۸۴ |
| قلمرو پایتخت استرالیا | ۲۱,۰۵۹ | ۱,۰۵۳ | ۹۴۳ |
| قلمرو شمالی | ۱۱,۴۲۷ | ۵۷۱ | ۱۲۲ |
| نیو ساوت ولز | ۳۷۶,۴۳۹ | ۱۸,۸۲۲ | ۱۱,۲۲۰ |
| کوئینزلند | ۲۴۵,۷۴۰ | ۱۲,۲۸۷ | ۸,۱۷۷ |
| استرالیای جنوبی | ۸۳,۸۱۱ | ۴,۱۹۱ | ۳,۱۰۴ |
| تاسمانی | ۲۶,۱۱۷ | ۱,۳۰۶ | ۷۰۴ |
| ویکتوریا | ۳۰۶,۳۲۶ | ۱۵,۳۱۶ | ۱۵,۳۰۲ |
| استرالیای غربی | ۱۲۹,۰۸۶ | ۶,۴۵۴ | ۵,۹۲۴ |
نشانه های اولیه بهبود در صنعت ساخت و ساز
با وجود این عقب‌ماندگی، یک شاخص کلیدی آینده‌نگر، تعداد تأییدیه‌های ساختمانی نشان‌دهنده اولین نشانه‌های بهبود بالقوه است. داده‌های ABS نشان می‌دهد که در سال ۲۰۲۴ بیش از ۱۷۰,۷۰۰ واحد تأیید شده که ۳.۸۹ درصد افزایش نسبت به سال گذشته را نشان می‌دهد. این اولین رشد مثبت از سال ۲۰۲۱ پس از دو سال کاهش شدید است.
کارشناسان صنعت می‌گویند: ما انتظار داریم که تصویب‌های ساختمانی در نقطه عطفی قرار داشته باشند، زیرا قیمت های مسکن بهبود یافته است و تقاضای مسکن همچنان بالا باقی مانده، که عمدتاً ناشی از افزایش اخیر جمعیت است. هزینه‌های ساخت‌وساز در حال تعدیل هستند، اما هنوز نمی‌توان انتظار داشت که این افزایش در تأییدیه ها به تکمیل واقعی مسکن در سال های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ ترجمه شود.”
با این حال، چالش‌های بزرگی همچنان باقی است. برای جبران عقب‌ماندگی و رسیدن به اهداف مسکن، نیاز به اصلاحات در سیاست‌های ساخت‌وساز، کاهش موانع اداری و افزایش سرمایه گذاری در زیرساخت‌ها احساس میشود.
تأثیر سیاست‌های مهاجرتی بر تقاضای مسکن
یکی از عوامل مهم در افزایش تقاضای مسکن در استرالیا، افزایش نرخ مهاجرت به استرالیا است. دولت استرالیا برای جبران کمبود نیروی کار، سطح مهاجرت را بالا نگه داشته که این موضوع فشار بیشتری بر بازار مسکن وارد کرده است. طبق گزارش‌های اخیر، استرالیا در سال ۲۰۲۳ بیش از ۵۰۰,۰۰۰ مهاجر جدید پذیرفته است. این افزایش جمعیت استرالیا، بدون برنامه‌ریزی برای گسترش عرضه مسکن، می‌تواند کمبود مسکن را تشدید کند و باعث افزایش بیشتر قیمت‌ها شود.
نقش سرمایه‌گذاران در بازار املاک
سرمایه گذاران داخلی و خارجی تأثیر قابل توجهی بر بازار املاک استرالیا دارند. در برخی مناطق شهری مانند سیدنی و ملبورن، خرید املاک توسط سرمایه گذاران باعث افزایش قیمت شده و قدرت خرید خانوار های متوسط را کاهش داده است. دولت برای کنترل این وضعیت، در برخی ایالت ها مالیات بر املاک سرمایه گذاری شده را افزایش داده است، اما هنوز تأثیر آن بر کاهش قیمت مسکن مشخص نیست.
چالش های مالی توسعه دهندگان مسکن
یکی از موانع اصلی در افزایش عرضه مسکن، مشکلات مالی شرکت های ساختمانی است. بسیاری از توسعه دهندگان با افزایش هزینه های تأمین مالی مواجه هستند، زیرا نرخ بهره بالا، دریافت وام های مسکن و ساخت و ساز را دشوار کرده است. برخی از شرکت های ساختمانی در دو سال گذشته ورشکسته شده‌اند، که این موضوع به تأخیر های بیشتر در پروژه های مسکونی منجر شده است.
ضرورت اصلاحات در قوانین ساخت و ساز
برای افزایش سرعت تکمیل پروژه های مسکونی، اصلاح فرآیندهای اداری و منطقه بندی شهری ضروری است. در حال حاضر، دریافت مجوزهای ساختمانی و تأییدیه‌های دولتی ماه ها یا حتی سال ها طول می‌کشد، که یکی از دلایل اصلی تأخیر در عرضه مسکن است. اگر دولت بتواند این روند را اصلاح کند و زیرساخت های شهری را توسعه دهد، می‌توان انتظار داشت که عرضه مسکن در سال های آینده بهبود یابد.
رشد سریع‌تر واحدهای مسکونی در مقایسه با خانه‌های مستقل
یکی از روندهای کلیدی که در این گزارش به آن اشاره شده، پیش‌بینی افزایش قیمت واحدهای مسکونی در دو سال آینده، حتی بیشتر از خانه های مستقل است. این تغییر عمدتاً به دلیل افزایش سرسام آور قیمت خانه‌های مستقل، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، رخ داده است که باعث شده بسیاری از خریداران از بازار خارج شوند. در نتیجه، تقاضا برای واحدهای مسکونی به عنوان یک گزینه مقرون به صرفه‌تر افزایش می‌یابد.
این گزارش نشان می‌دهد که خانه های متصل و واحدها، به دلیل قیمت ورودی پایین تر، گزینه های مناسب تری برای طیف وسیع‌تری از خریداران محسوب می‌شوند. برای واحدهای مسکونی، رشد قیمت پیش‌بینی شده در سال 2025 بین 5 درصد در سیدنی و پرت تا 3.8 درصد در داروین متغیر است. در سال 2026، ملبورن با 7.1 درصد و سیدنی با 6.1 درصد بیشترین رشد را خواهند داشت.
دکتر برندن راین، اقتصاددان ارشد KPMG، می‌گوید: سال 2024 سالی پرچالش با نرخ‌های بهره بالا، تورم و کاهش اعتماد مصرف کنندگان بود. با این حال، بازار مسکن در برابر این عوامل مقاوم ماند و همچنان به رشد قیمت ها ادامه داد، زیرا تقاضا بسیار بیشتر از عرضه بود. حتی نگرانی ها درباره افزایش نرخ بهره برای وام گیرندگانی که از وام‌های ثابت به وام‌های متغیر منتقل می‌شوند، تأثیر شدیدی بر بازار نداشت. دلیل آن هم بازار کار قوی و نرخ بیکاری پایین در استرالیا بود که باعث شد خانوارها بهتر با این تغییرات کنار بیایند.
او همچنین اشاره می‌کند که تعداد مجوزهای ساختمانی نشانه‌هایی از بهبود را نشان می‌دهد و هزینه های ساخت و ساز نیز روند کاهشی دارد. با این حال، همچنان تأخیر زمانی بین صدور مجوزها و تکمیل پروژه‌ها وجود دارد که مانع از تأمین سریع نیاز بازار در سال‌های 2025 و 2026 میشود. با وجود چالش‌های مربوط به مقرون به صرفه بودن و محدودیت عرضه، انتظار می‌رود افزایش تمایل سرمایه گذاران و شرایط تسهیل شده وام دهی در سال 2025 به رشد قیمت ها کمک کند و در سال 2026 شاهد افزایش قوی تری باشیم.
چشم انداز بازار اجاره: تعدیل رشد، اما همچنان تحت فشار
غیرمالکان ممکن است شاهد کمی تسکین باشند. در حالی که رشد قیمت اجاره که در مارس ۲۰۲۴ به اوج ۷.۸ درصدی رسیده بود، تا سپتامبر کمی کاهش یافت و به ۶.۷ درصد رسید، اما همچنان نشان‌دهنده کمبود خانه‌های خالی و محدودیت در بازار اجاره است. بر اساس پیش‌بینی‌های منتشرشده توسط TRESURS انتظار می‌رود رشد سالانه اجاره‌بها در دو سال آینده بین ۳.۵ تا ۴.۵ درصد باشد. این پیش‌بینی، تا حدی ناشی از متعادل شدن تأثیر افزایش مهاجرت اخیر است.
برندن راین، اقتصاددان ارشد KPMG، دراین‌باره می‌گوید: “کاهش تدریجی قیمت اجاره می‌تواند رشد قیمت ملک را متعادل‌تر کند. افزایش شدید اجاره بها در سال های اخیر، بسیاری از مستأجران را به فکر خرید خانه انداخته و همین موضوع، تقاضا و در نتیجه قیمت مسکن را بالا برده است. این روند می‌تواند باعث شود که در یک تا دو سال آینده، نرخ رشد قیمت‌ها متعادل‌تر شده و به میانگین‌های بلند مدت نزدیک تر شود. با این حال، پیش‌بینی میشود که کاهش نرخ‌های بهره تا پایان سال ۲۰۲۵، احساسات خریداران و سرمایه‌گذاران را تقویت کند، اعتماد بازار را افزایش دهد و در سال ۲۰۲۶، قیمت‌ها دوباره روند صعودی پیدا کنند.”
تحلیل KPMG نشان می‌دهد که عملکرد بازار مسکن تاکنون مطابق با پیش‌بینی‌های قبلی بوده است. در نسخه قبلی این گزارش، رشد سالانه قیمت مسکن و واحدهای مسکونی در سال ۲۰۲۴ به ترتیب ۵.۳ درصد و ۴.۵ درصد پیش‌بینی شده بود، درحالی‌که رشد واقعی ۵.۱ درصد برای خانه‌ها و ۴.۵ درصد برای واحدها ثبت شده است.
نتیجه‌گیری
پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهند که قیمت مسکن در استرالیا همچنان روندی افزایشی خواهد داشت، اما این افزایش احتمالاً به دلیل فشارهای اقتصادی و چالش‌های عرضه، کندتر از سال‌های گذشته خواهد بود. کمبود مسکن جدید، رشد جمعیت و سیاست‌های دولت در مورد سرمایه‌گذاران خارجی، همگی بر وضعیت بازار مسکن تأثیر خواهند گذاشت.
با اینکه برخی از شاخص‌ها مانند افزایش تأییدیه‌های ساخت‌وساز نشانه‌هایی از بهبود را نشان می‌دهند، اما چالش‌های بزرگی مانند هزینه‌های بالای ساخت، کمبود نیروی کار و تأخیر در تکمیل پروژه‌ها همچنان بر بازار مسکن سایه انداخته است. در نهایت، تصمیمات سیاست‌گذاری در زمینه مسکن و مهاجرت، نقشی کلیدی در تعیین مسیر آینده بازار مسکن استرالیا ایفا خواهد کرد.